Je huurt een woning en denkt eraan een kamer of zelfs het hele huis tijdelijk aan iemand anders te verhuren. Misschien vanwege een reis, een nieuwe werkplek, of gewoon om kosten te delen. Onderverhuur lijkt een slimme oplossing, maar het roept direct vragen op: mag het zomaar, welke regels gelden er, en wat als het misgaat? Onderverhuur klinkt eenvoudig, maar kan verrassend ingewikkeld zijn.

Onderverhuur

Onderverhuur ontstaat wanneer een huurder zijn gehuurde woning of een deel ervan doorverhuurt aan een ander, de zogenaamde onderhuurder. Dit betekent dat de hoofdhuurder de woning niet zelf volledig bewoont, maar deze tijdelijk of deels beschikbaar stelt aan een derde partij. Deze constructie gebeurt vaak in situaties zoals een langdurige vakantie, samenwonen met een partner, of om extra inkomsten te genereren. Hoewel het een praktische oplossing lijkt, brengt onderverhuur meer met zich mee dan je op het eerste gezicht zou denken.

Bij onderverhuur zijn er twee huurcontracten van toepassing. Het eerste is het originele huurcontract tussen de verhuurder, vaak de eigenaar van de woning, en de hoofdhuurder. Het tweede is een aparte overeenkomst tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder. Juridisch gezien gelden tussen hoofdhuurder en onderhuurder grotendeels dezelfde regels en verplichtingen als die tussen hoofdhuurder en verhuurder.

Wet- en regelgeving

In Nederland wordt onderverhuur geregeld in het Burgerlijk Wetboek, met name in artikel 7:244 BW. Hierin staat dat een huurder een woning niet zonder toestemming van de verhuurder mag onderverhuren, tenzij anders is afgesproken in het huurcontract. Onderhuur van een zelfstandige woonruimte (zoals een appartement) wordt doorgaans strenger gereguleerd dan van een onzelfstandige ruimte (zoals een kamer).

Het is belangrijk om te weten dat de hoofdhuurder verantwoordelijk blijft voor de verplichtingen uit het oorspronkelijke huurcontract. Dit betekent dat als de onderhuurder schade veroorzaakt of de huur niet betaalt, de verhuurder de hoofdhuurder aansprakelijk kan stellen.

Toestemming van de verhuurder

De toestemming van de verhuurder is een belangrijk onderdeel van onderverhuur. Zonder deze toestemming kan onderverhuur leiden tot juridische conflicten en maatregelen. In de praktijk zijn verhuurders vaak bereid toestemming te geven in situaties waarin de hoofdhuurder tijdelijk niet in de woning kan blijven, zoals bij een verblijf in het buitenland of tijdens proefsamenwonen. Deze toestemming is echter geen garantie en kan gebonden zijn aan specifieke voorwaarden.

Risico’s onderverhuur

Onderverhuren zonder toestemming kan ernstige gevolgen hebben. Allereerst heeft de verhuurder het recht om het huurcontract met de hoofdhuurder onmiddellijk te beëindigen, wat niet alleen leidt tot verlies van de woning voor de hoofdhuurder, maar ook voor de onderhuurder. De onderhuurder kan in dit geval zonder enige juridische bescherming de woning worden uitgezet, zonder dat hij of zij aanspraak kan maken op huurbescherming.

Daarnaast kunnen verhuurders of woningcorporaties boetes opleggen aan hoofdhuurders die zich schuldig maken aan onderverhuur zonder toestemming. Deze boetes kunnen variëren, afhankelijk van de ernst van de situatie en de voorwaarden in het huurcontract. In sommige gevallen kan het zelfs leiden tot schadeclaims of een verhoging van de huurprijs bij een ontdekking van ongeoorloofde onderverhuur.

Verder brengt onderverhuur zonder toestemming extra risico’s met zich mee voor de hoofdhuurder, zoals aansprakelijkheid voor schade veroorzaakt door de onderhuurder. Omdat de verhuurder juridisch gezien altijd een contract heeft met de hoofdhuurder, blijft deze verantwoordelijk voor de staat van de woning, zelfs als de schade door de onderhuurder is veroorzaakt.

Huurbescherming

Onderhuurders hebben recht op huurbescherming, maar de mate van bescherming hangt af van het type onderhuur. Bij onderhuur van een zelfstandige woning, zoals een appartement, krijgt de onderhuurder huurbescherming. Als de hoofdhuurder vertrekt, wordt de huurovereenkomst automatisch overgedragen aan de onderhuurder, al kan de verhuurder binnen zes maanden verzoeken om beëindiging van het contract, bijvoorbeeld bij betalingsproblemen of onredelijkheid.

Bij onderhuur van een kamer of een deel van de woning, heeft de onderhuurder minder bescherming. Als de hoofdhuurder vertrekt, moet de onderhuurder de woning verlaten, aangezien het huurcontract niet wordt overgenomen. In beide gevallen kan de onderhuurder echter niet zomaar uit de woning worden gezet zonder wettelijke reden, zoals overlast of een betalingsachterstand.

Heb je vragen over onderverhuur of wil je meer weten over je rechten en plichten als huurder? Neem dan vrijblijvend contact met ons op, wij denken graag met je mee.